Die Mieten steigen ebenso stark an

Solange sich irgendjemand erinnern kann, kam es bei Ridgeview Homes, einem familiengeführten Wohnmobilpark im Norden des Bundesstaates New York, selten zu Mieterhöhungen.

Das änderte sich im Jahr 2018, als Unternehmenseigentümer den 65 Jahre alten Park übernahmen, der inmitten von Ackerland und in der Nähe eines Fast-Food-Ladens und Lebensmittelgeschäfts etwa 30 Meilen nordöstlich von Buffalo liegt.

Die Bewohner, von denen etwa die Hälfte Senioren oder Behinderte mit festem Einkommen sind, nahmen die ersten beiden Erhöhungen in Kauf. Sie hofften, dass der jüngste Eigentümer, Cook Properties, sich mit dem bourbonfarbenen Trinkwasser, den in ihre Badewannen sprudelnden Abwässern und den mit Schlaglöchern übersäten Straßen befassen würde.

Als das nicht geschah und in diesem Jahr ein neuer Mietvertrag mit einer Erhöhung um 6 % durchgesetzt wurde, gründeten sie einen Verein. Ungefähr die Hälfte der Bewohner startete im Mai einen Mietstreik, der Cook Properties dazu veranlasste, etwa 30 Räumungsbescheide zu verschicken.

„Sie kümmern sich nur darum, die Miete zu erhöhen, weil es ihnen nur ums Geld geht“, sagte Jeremy Ward, 49, der mit etwas mehr als 1.000 US-Dollar an Invaliditätszahlungen im Monat auskommt, nachdem seine Beine bei einem Autounfall Nervenschäden erlitten hatten.

Kürzlich wurde ihm eine Geldstrafe von 10 US-Dollar auferlegt, weil er einen Laubbläser benutzt hatte. „Ich bin behindert“, sagte er. „Ihr macht eure Arbeit nicht und ich bekomme einen Verstoß?“

Die Not der Bewohner von Ridgeview macht sich landesweit bemerkbar, da institutionelle Investoren, angeführt von Private-Equity-Firmen und Immobilieninvestmentfonds und manchmal finanziert von Pensionsfonds, vorbeischauen, um Wohnmobilparks zu kaufen. Kritiker behaupten, dass die Hypothekengiganten Fannie Mae und Freddie Mac das Problem verschärfen, indem sie eine wachsende Zahl von Investorenkrediten absichern.

Die Anschaffungen stellen die Bewohner in eine Zwickmühle, da die meisten Mobilheime – trotz des Namens – nicht einfach oder kostengünstig bewegt werden können. Eigentümer sind gezwungen, entweder unerschwingliche Mieterhöhungen zu akzeptieren, Tausende von Dollar für den Umzug ihres Hauses auszugeben oder es aufzugeben und Zehntausende von Dollar, die sie investiert haben, zu verlieren.

„Diese Branchen, darunter auch die Industrie für die Herstellung von Wohnmobilparks, preisen diese Parks, diese Mobilheime weiterhin als bezahlbaren Wohnraum an. Aber sie sind nicht bezahlbar“, sagte Benjamin Bellus, stellvertretender Generalstaatsanwalt in Iowa, der sagte, dass die Beschwerden zugenommen hätten „100-fach“, seit ausländische Investoren vor ein paar Jahren damit begonnen haben, Parks aufzukaufen.

„Sie bringen die Menschen in eine Falle, in der sie nicht in der Lage sind, sich zu verteidigen“, fügte er hinzu.

Angetrieben von einigen der höchsten Renditen im Immobilienbereich haben Investoren einen einst verschlafenen Sektor aufgerüttelt, in dem mehr als 22 Millionen US-Amerikaner zumeist mit niedrigem Einkommen in 43.000 Gemeinden leben. Viele bewerben die Parks aggressiv als Garanten für eine stetige Rendite – indem sie die Miete immer wieder erhöhen.

Es gibt auch eine wachsende Branche mit Anleitungsbüchern, Webinaren und sogar einer Wohnmobil-Universität, die Tipps zur Gewinnung von Kleinanlegern bietet.

„Man ist von einer Umgebung, in der man einen lokalen Eigentümer oder Manager hatte, der sich um die Dinge kümmerte, wenn sie repariert werden mussten, zu einer Umgebung übergegangen, in der man Leute hatte, die eine Kosten-Nutzen-Analyse durchführten, um herauszufinden, wie man am wenigsten Geld ausbezahlt“, sagte Bellus . „Man verbindet es mit der Idee, dass wir die Miete einfach weiter erhöhen können und diese Leute nicht gehen können.“

George McCarthy, Präsident und Geschäftsführer des Lincoln Institute of Land Policy, einer Denkfabrik mit Sitz in Cambridge, Massachusetts, sagte, Parks, die landesweit etwa ein Fünftel der Wohnmobilgrundstücke umfassen, seien in den letzten acht Jahren von institutionellen Investoren gekauft worden.

Geschäft

Die Zahl der zur Miete verfügbaren Wohnungen im LA County ist so niedrig wie seit zwei Jahrzehnten nicht mehr. Der boomende Arbeitsmarkt hilft nicht.

McCarthy lobte Fannie Mae und Freddie Mac für die Bürgschaft für die Kredite als Teil dessen, was die Kreditgiganten als Ausbau bezahlbaren Wohnraums bezeichnen. Nach Schätzungen des Lincoln Institute hat allein Freddie Mac seit 2014 9,6 Milliarden US-Dollar für den Kauf von mehr als 950 Gemeinden in 44 Bundesstaaten bereitgestellt.

Ein Sprecher von Freddie Mac entgegnete, dass das Unternehmen Kredite für weniger als 3 % der Mobilheimgemeinschaften im ganzen Land erworben habe und etwa 60 % davon Refinanzierungen gewesen seien.

Kurz nachdem Investoren im Jahr 2015 begannen, Parks aufzukaufen, folgten Beschwerden über zweistellige Mietsteigerungen.

In Iowa sagte Matt Chapman, ein Wohnmobilbewohner in einem Park, der von Havenpark Communities aus Utah gekauft wurde, dass sich seine Miete und Gebühren seit 2019 fast verdoppelt hätten. Alex Kornya von Iowa Legal Aid sagte, dass in einem anderen von Impact Communities gekauften Park Miete und Gebühren um 87 % gestiegen seien % zwischen 2017 und 2020.

„Viele der Menschen, die im Park lebten, hatten ein festes Einkommen, waren arbeitsunfähig, hatten Sozialversicherung und konnten einfach nicht mithalten“, sagte Kornya, der sich in einer Mega-Kirche mit etwa 300 wütenden Wohnmobilbesitzern traf. „Es führte fast zu einem politischen Erwachen.“

Laut All Parks Alliance for Change, einem Landesverband, stiegen in Minnesota die Parkkäufe durch Käufer außerhalb des Bundesstaates von 46 % im Jahr 2015 auf 81 % im Jahr 2021, mit Mieterhöhungen von bis zu 30 %.

US-Senator Jon Tester aus Montana erinnerte in seiner Rede bei einer Senatsanhörung in diesem Jahr daran, dass sich Mieter über wiederholte Mieterhöhungen in einem Havenpark-Projekt in Great Falls beschwert hatten. Eine Bewohnerin, Cindy Newman, sagte gegenüber Associated Press, dass ihre monatliche Miete und Gebühren innerhalb eines Jahres und acht Monaten um 117 US-Dollar auf fast 400 US-Dollar gestiegen seien – was dem Anstieg in den letzten 20 Jahren entspreche. Nach Angaben des Unternehmens belief sich der Anstieg über einen Zeitraum von drei Jahren auf 95 US-Dollar.

Zusätzlich zu den Mieterhöhungen beklagten sich die Anwohner darüber, dass sie mit Gebühren für eine Vielzahl von Gegenständen überschwemmt würden, darunter Haustiere, Unterhalt und Bußgelder für Unordnung und Geschwindigkeitsüberschreitung – und das alles in Mietverträgen, die mehr als 50 Seiten lang sein können.

Josh Weiss, ein Sprecher von Havenpark, sagte, das Unternehmen müsse marktübliche Preise verlangen, wenn es einen Park zu einem fairen Marktpreis erwirbt. Allerdings ist das Unternehmen seit 2020 dazu übergegangen, seine Mieterhöhungen auf 50 US-Dollar pro Monat zu begrenzen.

„Wir verstehen die Angst, die eine Mieterhöhung bei den Bewohnern auslöst, insbesondere bei denen mit festem Einkommen“, sagte Weiss. „Obwohl wir versuchen, die Auswirkungen zu minimieren, ändern sich die finanziellen Realitäten nicht.“

Die Mobilheimbranche argumentiert, dass die Gemeinden die erschwinglichste Wohnmöglichkeit seien, und weist darauf hin, dass die durchschnittlichen Mieterhöhungen in den Parks im ganzen Land im Jahr 2021 etwas mehr als 4 % betrugen. Die Ausgaben für Verbesserungen lagen bei rund 11 %. Es seien erhebliche Investitionen erforderlich, um ältere Parks zu verbessern und ihren Verkauf zu verhindern.

„Es kommen einige Leute in den Bereich, die uns allen einen schlechten Ruf einräumen, aber das sind Einzelbeispiele und diese Praktiken sind nicht üblich“, sagte Lesli Gooch, CEO des Manufactured Housing Institute, dem Handelsverband der Branche.

Beide Seiten sagten, die Regierung könne mehr tun, um zu helfen.

Die Branche möchte, dass den Bewohnern Finanzierungsmittel der Federal Housing Administration zur Verfügung gestellt werden, von denen viele auf hochverzinsliche Kredite angewiesen sind, um Häuser zu kaufen, die durchschnittlich 81.900 US-Dollar kosten. Sie möchten außerdem, dass das US-amerikanische Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung die Verwendung von Wohngutscheinen für Mobilheime zulässt.

Befürworter der Anwohner, darunter MHAction, möchten, dass der Gesetzgeber eine Obergrenze für die Miete festlegt oder einen Grund für eine Erhöhung oder Räumung verlangt. Eine solche staatliche Gesetzgebung war dieses Jahr in Delaware erfolgreich, scheiterte jedoch in Iowa, Colorado und Montana.

Sie wollen außerdem, dass Fannie Mae und Freddie Mac in den von ihnen unterstützten Krediten festlegen, dass die Mieten erschwinglich bleiben. Und sie unterstützen Anwohner beim Kauf ihrer Gemeinden, ein Vorstoß, der in New Hampshire begann und mittlerweile fast 300 Parks in 20 Bundesstaaten erreicht hat.

Ein Sprecher von Freddie Mac sagte, es habe ein neues Darlehensangebot geschaffen, das Anreize für den Schutz der Mieter bietet und diese im vergangenen Jahr für alle künftigen Transaktionen in der Mobilheimgemeinschaft verpflichtend gemacht habe.

Bei Ridgeview ist unklar, wie der Mietstreik gelöst werden soll.

Cook, der nach eigenen Angaben der größte Betreiber von Wohnmobilparks in New York ist und den Slogan „Außergewöhnliche Möglichkeiten. Außergewöhnliche Renditen“ hat, lehnte eine Stellungnahme ab. Das Unternehmen schloss 2021 einen 26 Millionen US-Dollar schweren Private-Equity-Fonds, der 12 Parks in New York kaufte, es war jedoch unklar, ob einer davon Ridgeview war.

Anwohner machen unterdessen Soldaten weiter. Gerald Korb, ein 78-jähriger Rentner, sagte, er warte immer noch darauf, dass das Unternehmen einen Strommast und einen Transformator verlegt, von denen er befürchtet, dass sie während eines Sturms auf sein Haus stürzen könnten.

„Ich habe eine Wohnung gekauft und jetzt zwingen sie uns das alles auf“, sagte Korb, der aus Protest die Mietzahlungen einstellte. „Sie sind abwesende Vermieter, das sind sie.“